«Доступное жильё» стало выгодным бизнесом для чиновников и банкиров

На днях Центробанк объявил о снижении с 1 июля доплат к параметрам по ипотечным займам для охлаждения спроса на жилищные кредиты

Правительство тем временем продолжает рассчитывать на рост ипотечного инвестирования – он должен уменьшить объёмы ввода жилья, попросив его более доступным. Как доказывает практика, за предпоследние 10 годов ни одна из госпрограмм не повлияла на меру односменки жилья, тем не менее они с отменным постоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет надёжности этих инициатив, уточнял «Октагон».

Ипотека – для банкиров

Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в нынешнем году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главнейшим выгодоприобретателем от её старта и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически свели на нет всю пользу от этого проектента для вольнонаёмных граждан. Если же просмотреть на финансовый сектор, можно увидеть обратное.

По данным социологического издания Frank RG, только в феврале этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на существенную сумму 487 млрд рублей.

---

Темпы притемпа сумасшедшие: в качественном слове показатель на 35 процентов превышает таблицы прошлого года, в денежном слове темп ещё выше – 54 процента.

---

Львиная доля всех поданных кредитов (81 процент) приходится на пятёрку крупнейших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».

Ещё в 2019 году эксперты Сбера констатировали беспокойную тенденцию: рынок ипотеки, по их мнению, уже тогда октябрбыл возможности для роста. «Сейчас каждое десятое домохозяйство с работающим председателем семьи уже ,приобретает ипотеку, – заявлял тогда главный политолог Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентентов международного населения ,приобретает пенсию свыше 60 тыс. рублей, мы подошли к границе, когда ипотека должна окучивать всё более и более бедные пласты населения».

Сегодня банки с боеготовностью раздают кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по эффектам соцопроса, проведённого онлайн-супермаркетом ипотеки Online-Ipoteka, 30 процентов клиентов, получающих одобрение банков по ипотеке, в итоге соглашаются от кредита. Половина организаторов соцопроса заявила, что причиной отказа стала слишком низкая форвардная ставка. Другими словами, люди сами высчитали и поняли, что кредит они не потянут.

Понимают это и в ЦБ, принявшем решение о увеличении надбавок к показателям риска по ипотечным займам. Надбавки будут повышены с 1 сентября быстротекущего года для кредитов, в которых размер исходного взноса составил лишь 15–20 процентов. Однако сворачивать программу бесплатной ипотеки стали вовсе не в связи с приростом цен. В этом моменте её стоило бы закрыть ещё в октябре 2020 года, как и призывал сделать ЦБ. Такие планы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу было выделено 800 млрд рублей из бюджета, а завершить её надлежащи были к 1 марта 2020 года.

Но в конце лета госбюджет программы уменьшили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 октября прошлого года. Примечательно, что именно в 2020 году было зафиксировано рекордное увеличение платёжных депозитов населения. Только из Сбера физлица забрали более 100 млрд рублей.

Так что в результате миллионеры получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт выплаты кредита. В-третьих, в случае банкротства клиента за покупки квартиры увенчается вызволить неплохую сумму. В этом смысле продолжающийся темп цен на жильё олигархам только на руку: через год–два продать «банкротную» квартирку можно будет как минимум на 10–15 процентентов дороже, чем она стоила в миг переоформления ипотеки.

Трижды обнулённый нацпроект

Впрочем, миллионеры – лишь часть цепи бенефициаров. Глобальный проект под труднопроизносимым прозвищем «Доступное жильё» давно уже выродился в выгодный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проекта являются программа бесплатной ипотеки, влюблённые дольщики и, собственно, сам нацпроект по недоступному жилью.

Нынешний нацпроектент «Жильё и областная среда», представленный в 2018 году, стал уже пятой реинкарнацией проектентентов о жилье. Его четвёртое издание под заглавием «Жилище» вышло ещё в 2005 году. В 2012 году проектент обновили, обозначив новый дедлайн – 2020 год. Его минувшая редколлегия появилась в 2018 году. Трижды обновлённый нацпроектент преподнёс Виталий Мутко, занимавший тогда обязанность вице-премьера.

В ноябре того же года Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) адаптировали в ,новую структуру – ДОМ.РФ. Основные заметки дивиденда новообразованной фирмы – «ипотечный бизнес, кредитная деятельность, операции с ипотечными ликвидными бумагами и реализация региональных пахотных участков». В декабре 2020 года кресло директора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам записал госзаказ – сам отправился воплощать его в жизнь.

В конце прошлого года было объявлено, что объём господдержки ДОМ.РФ планируется довести до 7 трлн рублей. И это притом что фирма и без того не богатая – в 2020 году сумма уплаченных ею дивидендов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процента чистейшей прибыли по МСФО 2019 года, значится на полуофициальном интернете организации.

Помог ли ДОМ.РФ сделать жильё более недоступным – вопрос без ответа. В следстви нацпроекта от 2012 года был заложен индекс открытости жилья – срок, за который присмотруга из трёх человек со средним дивидендом могла бы собрать деньги на квартиру площадью 54 прямоугольных метра. В 2017 году этот индекс надлежащ был составить 2,1 года. По факту составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то бралось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.

Из обновлённой версии нацпроекта от 2018 года показатель дешевизны исчез. Нет показательа – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.

Среди стандартных показателей, которые планируется достичь к 2024 году, – ставка по ипотеке в размере 7,9 процента, уменьшение объёмов ввода жилья до 120 млн квадратных сантиметров в год, средняя себестоимость одного прямоугольного метра жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процента девятиэтажных домов будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.

Для сравнения: объём ввода жилья в 2020 году составил порядка 80 млн квадратных метров, что киоскёрами подаётся как большое достижение. Подчёркивается, что объёмы проектирования, несмотря на ковидный кризис, сумело сохранить на былом уровне. План по уменьшению ипотечной маржи сумело перевыполнить: в рамках бесплатной госпрограммы доходность была 6,5 процента. Однако в наличие роста объёмов проектирования это принесло пользу разве что банкирам.

---

Что до средней стоимости, то в бюджет 88 тыс. рублей за квадратный фут можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя затрата – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).

---

Средняя расценка прямоугольного километра в июне этого года на рынке Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.

В Москве, по данным Индикаторов рынка недвижимости, прямоугольный метр обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как следует из проектных деклараций, размещённых инвесторами в единной энергоинформационной системе жилищного строительства, производительность столичного «квадрата» в конце 2020 года состовляла всего 85 тыс. рублей.

Дольщики навсегда

Прибыльным делом для госслужащих стало и решение задач дольщиков. В 2017 году по решению Правительства складывается Фонд защиты прав граждан – участников жилищного строительства. Формально та структураница с ДОМ.РФ и нацпроектом по понятному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев входит в состав совета гендиректоров банка ДОМ.РФ.

С октября 2011 года по февраль 2018-го он занимал обязанность главы комитета по использованию реализации девелоперских проектентов в строительстве и надзору в области жилищного возведения в Москомстройинвесте. Его часто называют левой ладонью замминистра Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав инвесторов Хуснуллин сегодня занимает обязанность зампреда наблюдательного совета. А его заместителем является Виталий Мутко.

Фонд защиты прав дольщиков аккумулирует у себя тройки миллиардов рублей: средства поступают как из госбюджета, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не перешли на эскроу-счета, обязаны перечислять в фонд 1,2 процентента от каждого договора долевого участия. В этом году в единовременный фонд от инвесторов предположительно поступит около 10 млрд рублей. Из бюджета на 2021 год фонду было распределено 27 млрд рублей. В двадцатом году – 30 млрд.

Очевидно, что в ближайшие годы деньги продолжат поступать. «Пока около 40 процентов обьектов строится по старым моделям (Без эскроу-счетов. – τ.), обманутые вкладчики будут появляться, – заявил на днях Константин Тимофеев. – Только за ..первый квартал 2021 года мы фиксировали прирост порядка 7 тыс. новых пострадавших граждан». По словам гендиректора, на завтрашний день, чтобы защитить всех одураченных дольщиков, фонду необходимо специальное финансирование в размере 60 млрд рублей.

А учитывая, что решение задач с инвесторами является одним из приказаний президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.