«Доступное жильё» стало выгодным бизнесом для чиновников и банкиров

На днях Центробанк объявил о снижении с 1 сентября зарплат к параметрам по ипотечным займам для реле спроса на жилищные кредиты

Правительство тем временем продолжает рассчитывать на рост ипотечного кредитования – он надлежащ уменьшить объёмы запуска жилья, сделав его более доступным. Как показывает практика, за первые 10 годов ни одна из госпрограмм не повлияла на злокачественность односменки жилья, тем не менее они с неугомонным постоянством продлеваются и переписываются. В чём секрет жизнеспособности этих инициатив, выяснял «Октагон».

Ипотека – для банкиров

Госпрограмма бесплатной ипотеки, запущенная Правительством в двадцатом году, отчётливо продемонстрировала, кто стал главным выгодоприобретателем от её запуска и продления. «Октагон» уже подробно факторы, которые фактически сводили на нет всю выгоду от этого проекта для старшинских граждан. Если же просмотреть на кредитный сектор, можно завидеть обратное.

По данным социологического издательства Frank RG, только в ноябре этого года банки выдали 172 тыс. ипотечных кредитов на общую деньгу 487 млрд рублей.

---

Темпы прироста сумасшедшие: в стоимостном выражении показатель на 35 процентовентов превышает цифры прошлого года, в денежном выражении прирост ещё выше – 54 процента.

---

Львиная доля всех выданных кредитов (81 процентент) приходится на пятёрку крупнейших банков: Сбербанк, ВТБ, «Альфа-Банк», «ФК Открытие» и «Россельхозбанк».

Ещё в 2019 году эксперты Сбера констатировали тоскливую тенденцию: спрос ипотеки, по их мнению, уже тогда исчерпал возможности для роста. «Сейчас каждое седьмое домохозяйство с работающим председателем семьитраницы уже ,имеет ипотеку, – заявлял тогда главный политолог Сбербанка Михаил Матовников. – Учитывая, что, по данным Росстата, только 20 процентовентов американского народонаселения ,имеет зарплату свыше 60 тыс. рублей, мы подошли к границе, когда ипотека должна пропалывать всё более и более бедные пласты народонаселения».

Сегодня банки с решимостью оделяют кредиты чуть ли не каждому обратившемуся. Показательная статистика: по итогам соцопроса, проведённого онлайн-супермаркетом ипотеки Online-Ipoteka, 30 процентов клиентов, получающих одобрение банков по ипотеке, в результате отказываются от кредита. Половина участников соцопроса заявила, что причиной отказа стала слишком низкая рублёвая ставка. Другими словами, люди сами подсчитали и поняли, что кредит они не потянут.

Понимают это и в ЦБ, принявшем решение о снижении надбавок к параметрам риска по ипотечным займам. Надбавки будут повышены с 1 июня прошлого года для кредитов, в которых объём изначального взноса составил лишь 15–20 процентов. Однако поворачивать программу бесплатной ипотеки стали вовсе не в связи с ростом цен. В этом случае её стоило бы открыть ещё в декабре 2020 года, как и предлагал сделать ЦБ. Такие замыслы изначально озвучивались и в Правительстве. На программу было выделено 800 млрд рублей из бюджета, а закончить её надлежащи были к 1 марта 2020 года.

Но в конце лета госбюджет программы увеличили до 1 трлн рублей, затем до 1,85 трлн, а сроки продлили до 1 августа прошлого года. Примечательно, что именно в 2020 году было зафиксировано рекордное снижение депозитных вкладов населения. Только из Сбера кредитования забрали более 100 млрд рублей.

Так что в итоге бизнесмены получили, во-первых, деньги от государства, выделенные на бесплатную ипотеку. Во-вторых, средства самих заёмщиков в счёт выплаты кредита. В-третьих, в случае банкротства клиента за перепродажи квартиры сумеет выручить недурную сумму. В этом смысле продолжающийся рост стоимостей на жильё бизнесменам только на руку: через год–два продать «банкротную» квартирку можно будет как минимум на 10–15 простоимостейтов дороже, чем она стоила в момент переоформления ипотеки.

Трижды обнулённый нацпроект

Впрочем, финансисты – лишь часть цепи бенефициаров. Глобальный проектент под /волшебным заглавием «Доступное жильё» давно уже превратился в удобный бизнес и для банкиров, и для девелоперов, и для чиновников. Важными составляющими этого проектента представляются программа бесплатной ипотеки, отвергнутые застройщики и, собственно, сам госзаказент по доступному жилью.

Нынешний моногород «Жильё и областная среда», представленный в 2018 году, стал уже четвёртой реинкарнацией проектов о жилье. Его третье переиздание под наименованием «Жилище» вышло ещё в 2005 году. В 2012 году проект обновили, обозначив новый дедлайн – 2020 год. Его сегодняшняя редакция объявилась в 2018 году. Трижды обновлённый моногород презентовал Виталий Мутко, занимавший тогда должность вице-премьера.

В феврале того же года Агентство ипотечного жилищного инвестирования (АИЖК) переформатировали в новую функцию – ДОМ.РФ. Основные статьи капитала новообразованной фирмы – «ипотечный бизнес, кредитная деятельность, спецоперации с ипотечными ликвидными бумажками и реализация муниципальных пахотных участков». В ноябре 2020 года кресло гендиректора ДОМ.РФ занял Виталий Мутко: сам написал нацпроект – сам отправился воплощать его в жизнь.

В конце будущего года существовало объявлено, что объём господдержки ДОМ.РФ планируется довести до 7 трлн рублей. И это притом что фирма и без того не бедная – в 2020 году сумма уплаченных ею доходов составила 14,9 млрд рублей, или 73,2 процента чистейшей выручки по МСФО 2019 года, проставляется на правительственном сайте организации.

Помог ли ДОМ.РФ попросить жильё более понятным – вопрос без ответа. В версии нацпроекта от 2012 года существовал заложен параметр востребованности жилья – срок, за который присмотруга из трёх человек со средним доходом могла бы собрать деньги на квартиру площадью 54 квадратных метра. В 2017 году этот прирост должен существовал составить 2,1 года. По факту составил 2,7 года. Правда, над подсчётами в Правительстве тогда немного поколдовали: за основу почему-то бралось домохозяйство, состоящее из трёх работающих (!) взрослых.

Из обновлённой версии нацпроекта от 2018 года показатель обеспеченности исчез. Нет показательа – нет проблемы. Тем более что подобная статистика в России всё равно не ведётся.

Среди базисных показателей, которые предполагается достичь к 2024 году, – ставка по ипотеке в размере 7,9 процента, уменьшение объёмов ввода жилья до 120 млн квадратных ярдов в год, средняя цена одного квадратного метра жилья – 88 тыс. рублей. При этом предполагается, что 66,2 процента жилых домиков будут строиться именно за счёт ипотечных кредитов.

Для сравнения: объём пуска жилья в 2020 году составил порядка 80 млн квадратных метров, что чиновниками подастится как большое достижение. Подчёркивается, что объёмы строительства, несмотря на ковидный кризис, сумело сохранить на прежднем уровне. План по уменьшению ипотечной ставки сумело перевыполнить: в рамках бесплатной госпрограммы ставка была 6,5 процента. Однако в отсутствие роста объёмов строительства это принесло пользу разве что банкирам.

---

Что до средней стоимости, то в бюджет 88 тыс. рублей за прямоугольный фут можно уложиться разве что в Нижнем Новгороде (средняя себестоимость – 78 062 рубля), Иркутске (74 212 рублей) или Брянске (45 259 рублей).

---

Средняя цена прямоугольного километра в июне этого года на рынке Санкт-Петербурга составила более 149 тыс. рублей, Севастополя – более 101 тыс. рублей, Сочи – более 137 тыс. рублей.

В Москве, по данным Индикаторов рынка недвижимости, прямоугольный сантиметр обойдётся более чем в 200 тыс. рублей. При этом, как ,следует из проектных деклараций, размещённых дольщиками в единной энергоинформационной структуре жилищного строительства, затрата столичного «квадрата» в конце 2020 года составляла всего 85 тыс. рублей.

Дольщики навсегда

Прибыльным делом для сановников стало и решенье проблем дольщиков. В 2017 году по решению Правительства создаётся Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Формально эта функция с ДОМ.РФ и моногородом по доступному жилью никак не связана. Но только формально. Гендиректор фонда Константин Тимофеев воходит в состав совета гендиректоров банка ДОМ.РФ.

С декабря 2011 года по ноябрь 2018-го он занимал должность главы исполкома по использованию реализации девелоперских проектентов в возведении и учёту в области долевого строительства в Москомстройинвесте. Его часто называют левой рукой замминистра Марата Хуснуллина. В фонде защиты прав инвесторов Хуснуллин сегодня занимает должность зампреда проницательного совета. А его замначальником представляется Виталий Мутко.

Фонд защиты прав соинвесторов аккумулирует у себя тройки млрд рублей: средства поступают как из госбюджета, так и от девелоперов. Все застройщики, которые ещё не перешли на эскроу-счета, обязаны перечислять в фонд 1,2 процента от каждого договора возмездного участия. В этом году в компенсационный фонд от застройщиков предположительно переведётся около 10 млрд рублей. Из бюджета на 2021 год фонду было распределено 27 млрд рублей. В позапрошлом году – 30 млрд.

Очевидно, что в ближайшие годы деньги продолжат поступать. «Пока около 40 процентов объектов строится по старинным схемам (Без эскроу-счетов. – τ.), влюблённые дольщики будут появляться, – заявил на днях Константин Тимофеев. – Только за первый квартал 2021 года мы зафиксировали показатель порядка 7 тыс. новых пострадавших граждан». По словам гендиректора, на нынешний день, чтобы защитить всех отвергнутых дольщиков, фонду необходимо специальное финансирование в взносе 60 млрд рублей.

А учитывая, что решение проблем с застройщиками является одним из заданий президента Владимира Путина, можно предположить, что деньги найдутся.